Comment la ville peut-elle être créatrice de richesse ?

Le 27 novembre 2012 le Cercle de Réflexion Grand Paris de l’Investissement DurableTMinterrogeait la stratégie métropolitaine du Grand Paris sous l’angle de la création de richesses nouvelles : quels nouveaux marchés dans le cycle de production et de régénération urbaine ? Aux côtés des acteurs du Grand Paris1, Amélie André, manager de PwC responsable du secteur de la construction et de l’aménagement durable, a partagé les réflexions de PwC sur les moyens opérationnels, outils et modèles économiques qui permettent dès aujourd’hui de cibler une création de valeur durable à l’échelle d’une ville ou d’un territoire.

1. Conférence du 27 novembre 2012 Grand Paris, une stratégie métropolitaine à l’épreuve ?, co-organisée par Renaissance Urbaine, Urban Land Institute et Business Immo

Modèles de gouvernance et de financement en mutation : associer financement à création de richesse

Les grands projets et en particulier celui du Grand Paris ne peuvent plus être programmés avec les anciennes méthodes de gouvernance et de financement ni construits sur les mêmes modes, ceci pour deux principales raisons qui conduisent à la recherche d’une croissance durable quand la relance par la commande publique montre ses limites.

La première raison évidente est liée à la conjoncture économique européenne et française, et par suite à la capacité d’investissement réduite de la puissance publique. Cependant, même si l’Etat ne peut pas financer le surcoût associé à un projet d’intérêt général, il reste un acteur de confiance en tant que garant qui peut assurer une grande partie des risques associés aux projets de long terme. Une plus grande autonomie politique et financière des collectivités, effective et à venir suivant l’avancement de la décentralisation, offre également des perspectives nouvelles pour le financement du développement territorial.

La seconde raison tient aux nouvelles approches utilisées dans l’élaboration des stratégies de développement urbain et territorial. La stratégie de planification performante aujourd’hui s’appuie sur une analyse de la ville en tant que système complexe, qu’objet multidimensionnel voire en tant que processus de création de richesses. Cette approche tend à prendre en compte les enjeux et les difficultés que pose le développement durable : la sécurité, la santé et le bien être des populations, l’utilisation durable et la valorisation des ressources territoriales impliquant une maîtrise des impacts directs et indirects sur l’environnement naturel et socio-économique (pollutions, coûts, emplois, croissance soutenable…), la gouvernance adaptée aux différentes échelles temporelles et intérêts des parties prenantes, etc.

La liste des difficultés rencontrées dans la réalisation d’un grand projet peut s’allonger bien au-delà, mais le parallèle entre ces constats montre l’opportunité du contexte actuel pour associer financement public et privé à la création de valeur par le développement durable de la ville.

La valeur verte globale créée par une stratégie de planification durable

En d’autres termes, il s’agit de lier par des modèles économiques opérationnels le coût de l’investissement de la transition vers la ville durable à la création de richesses par le développement durable. De nombreux modèles sont utilisés par les différents acteurs, mais aucun ne répond à la question du financement de ce coût, car aucun ne relie l’analyse systémique des impacts à la création de valeur. Pourtant ceci correspondrait à lier acteurs socio-économiques créateurs de valeurs durables et stratégie territoriale, un lien essentiel à la lisibilité et à la crédibilité nécessaires pour attirer et convaincre les investisseurs.

La recherche d’un modèle économique territorial global et universel a peu de chance d’aboutir. Cependant à l’échelle d’un projet, là où les acteurs publics et privés se rencontrent autour d’intérêts communs, l’articulation entre des outils existants permet la définition d’un modèle économique spécifique. La clé de ce modèle est le langage commun utilisé, la passerelle entre les différents sous-modèles économiques qui assurent au constructeur et à l’aménageur la rentabilité de leurs activités, à l’investisseur privé le retour sur investissement à court moyen et long terme, à l’investisseur public son efficience et au décideur public l’attractivité de son territoire, son rayonnement et une croissance durable.

Le modèle économique spécifique visé doit fournir ces indicateurs et s’appuyer sur une structure légale pour répartir les responsabilités et risques associés. Dans ce domaine sont apparus ces dernières années de nouvelles formes de contrats de partenariats (publics-privés), pouvant reposer sur des contrats de performance (énergétique). Ces formes de contrat ont démontré leur efficacité dans les situations complexes rencontrées dans le secteur de la rénovation énergétique notamment. La maturité acquise pourrait aujourd’hui permettre d’adapter ces contrats de performance énergétique à la recherche d’une performance « durable », c’est-à-dire socio-économique et environnementale. La performance serait ainsi caractérisée par une valeur verte globalequi reprend en grande partie la valeur verte immobilière déjà considérée par les analystes financiers, mais s’étend à la valorisation de richesses territoriales participant également à l’attractivité de l’actif immobilier et, plus largement, du projet de développement territorial. L’étude  Cities of Opportunity(PwC, 2012) montre que l’attractivité des grandes villes mondiales repose sur une large palette d’atouts et de barrières, et que leur analyse permet de dégager les plus forts potentiels de développement économique. Le capital intellectuel, la qualité de vie, la sécurité, la connectivité, la performance des infrastructures et des transports, la qualité de l’air, la vitalité et le dynamisme démographique… sont autant de paramètres participant de l’attractivité des villes.

Créer de la valeur verte globale, c’est créer sur toute la chaîne de réalisation du projet des richesses de différentes natures (sociale, financière, environnementale, culturelle, …) et partagées au sein du territoire.

Un langage technique commun et des outils d’évaluation pour évaluer la valeur verte globale

Evaluer cette valeur verte globale revient à créer le langage technique commun qui garantit tout au long du projet que les acteurs publics et privés agissent au service de l’intérêt général, en préservant les intérêts privés.

Depuis le diagnostic jusqu’à la mesure des impacts in fine, en passant par la planification stratégique,une même grille d’analyse de la valeur verte peut être utilisée pour le suivi opérationnel du projet car elle permet de relier les différents outils utilisés en amont pour le diagnostic et en aval pour la mesure.

 

 

 

La valeur verte globale est ainsi vue comme la partie émergée de la fabrique urbaine créatrice de richesse, la partie visible de la chaîne ancrée sur des modèles économiques et des outils d’analyse lisibles.

Ces outils existent aujourd’hui et permettent d’approcher la valeur verte globale moyennant certaines adaptations et quelques développements. Notons en particulier deux exemples parmi les plus mûrs et présentant le plus important potentiel de développement :

  • l’analyse extra-financière et son objet, la responsabilité sociale et sociétale des entreprises(RSE),
  • l’analyse du cycle de vie (ACV) des produits, services et organisations qui mesure les impacts environnementaux des activités productrices de biens.

D’une part, ces deux méthodes sont désormais liées, plus ou moins directement, à la performance économique des entreprises (…) et à la valorisation des actifs immobiliers via la valeur verte (…). D’autre part, à l’échelle territoriale, l’écologie industrielle avec l’analyse de flux de matière et d’énergie, les empreintes écologiques (eau, carbone, biodiversité…) ainsi que les méthodes d’évaluation des politiques publiques sont autant d’outils à associer aux premiers pour couvrir l’ensemble de la grille d’analyse de la valeur verte globale.

 

Nous sommes donc convaincus qu’il est nécessaire de mettre en place une gouvernance centrée sur la création et le partage de valeurs durables sur le territoire. Cette stratégie territoriale pour une croissance durable pourrait s’appuyer sur une grille d’analyse :

  • permettant un langage commun entre investisseurs et acteurs privés selon leur niveau d’engagement et de priorité,
  • servant de support aux outils d’évaluation sur toute la chaîne de création de valeur, de la valeur des produits (actifs, services..) à l’attractivité du territoire et permettant ainsi une traçabilité du gain financier pour tous les acteurs.

Il s’agit bien de créer une valeur verte globale qui doit permettre une évaluation de la performance ou la valeur intrinsèque et potentielle d’un projet d’aménagement ou de développement urbain, le rendre crédible et visible.

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